Szybkie pytania
Ile można kupić ziemi rolnej nie będąc rolnikiem
To, kto może zakupić nieruchomości rolne, reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Według UKUR ziemię rolną może zakupić jedynie osoba o statusie rolnika indywidualnego. Jednakże od 2019 roku obowiązują pewne wyjątki.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie jest brana pod uwagę, jeśli nieruchomość rolna jest mniejsza niż 1 ha, czyli ma maksymalnie 9999 m2 powierzchni. Wcześniej osoby indywidualne mogły zakupić tego typu ziemię jedynie do 0,3 ha (3000 m2).
Taka ziemia rolna może być więc zakupiona przez każdego, nawet przez osoby niebędące rolnikami. Przy zakupie nieruchomości nie wystąpi również okresowy zakaz sprzedaży i obowiązek prowadzenia działalności rolniczej. Wyjątkiem jest sytuacja, w której kupimy więcej niż jedną działkę na terenach wiejskich, a ich łączna powierzchnia przekroczy 1 ha. Wówczas konieczne jest prowadzenie działalności rolniczej i wystąpi zakaz odsprzedania nieruchomości przez 5 lat.
Przy czym nabycie działki rolnej poniżej 30 arów następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i nie wymaga informowania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o takim zamiarze.
Możemy też bez prawa pierwokupu kupić większą działkę rolną niż do 30 arów, jeżeli zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 roku. Wówczas powierzchnia nabywanego terenu może być większa i wynosić do 50 arów. Wraz z działką zabudowaną możemy kupić grunty do niej przyległe umożliwiające właściwe wykorzystanie budynku oraz zajęte na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Jeśli chcemy zakupić ziemię rolną, a nie jesteśmy rolnikiem, to bez problemu kupimy ją także, gdy jesteśmy bliską osobą dla zbywającego. Jeżeli odkupujemy nieruchomość m.in. od małżonka, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa czy rodzeństwa rodziców, to nie musimy spełniać wymogów dotyczących powierzchni poniżej 1 ha oraz bycia rolnikiem.
Należy jednak pamiętać o tym, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo do pierwokupu działek powyżej 0,3 ha. Otrzymuje je dopiero po informacji od notariusza, że umowa warunkowa została zawarta między zbywającym a nabywcą.
W związku z tym, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu, nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów odbywa się w dwóch etapach. Najpierw zawierany jest akt notarialny umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Przez miesiąc dyrektor KOWR może jako pierwszy zakupić nieruchomość rolną. Jeśli po tym czasie nie otrzymamy decyzji oznacza to, że instytucja nie zdecydowała się skorzystać ze swojego prawa. Wówczas kupujący i sprzedający spotykają się ponownie u notariusza i tam spisują właściwą umowę sprzedaży.
Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592 U S T AWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Art. 2a.
punkt 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej
punkt 2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3
punkt 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:
podpunkt 1a) o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
Zakup działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem
Jeśli osoba niebędąca rolnikiem chce zakupić działkę rolną o powierzchni większej niż 1 ha, musi wcześniej uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. W tym przypadku KOWR również ma prawo do pierwokupu.
Przez notariusza zostaje sporządzona umowa warunkowa. Otrzymuje ją KOWR, który może wyrazić chęć zakupu ziemi rolnej w ciągu miesiąca. Jeśli tego nie zrobi, sporządzone są kolejne dokumenty, a konkretnie umowa przeniesienia własności. Dzięki niej kupujący zostaje właścicielem ziemi rolnej większej niż 1 ha.
Osoba niebędąca rolnikiem, która zakupi ziemię rolną powyżej 1 ha, jest zobowiązana do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości przez następne 5 lat. Dopiero po tym czasie będzie mieć prawo do odsprzedania terenu lub odrolnienia go.
Działka siedliskowa i zabudowa zagrodowa
Pojęcie działki siedliskowej nie jest definiowane przez prawo budowlane. Definicji tej nie znajdziemy również w ustawach dotyczących ochrony gruntów rolnych, czy planowanie przestrzennego. Wzmiankę dotyczącą zagadnienia jakim jest „działka siedliskowa” możemy odnaleźć natomiast w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r. (sygn. akt IIICZP 12/69). Zgodnie z nią działka siedliskowa to grunt pod budynkami, które należą do gospodarstwa rolnego. Zabudowa tego typu zwana jest zabudową zagrodową (siedliskiem). Definicję zabudowy zagrodowej możesz znaleźć w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z definicją: w skład zabudowy zagrodowej wchodzą przede wszystkim budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, gospodarstwach hodowlanych, gospodarstwach ogrodniczych, a także w gospodarstwach leśnych.
Pomimo, że znowelizowana w 2019r. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zliberalizowała zasady dotyczące kupna działek rolnych przez osoby niebędące rolnikami (przepisów Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3ha), to jeżeli chodzi o możliwość zabudowy wciąż pod uwagę należy brać inne przepisy. Zgodnie z nimi zabudowa siedliskowa nierozłącznie związana jest z byciem rolnikiem i prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. W związku z tym, żeby móc cokolwiek zbudować na tego typu działkach należy być rolnikiem.
Zgodnie z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. – przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha.
Poza tym mogą być przewidziane dodatkowe warunki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.